Коли будинку ще немає, квартиру не можна оглянути чи пройтися нею. На цьому етапі інвестор вкладає в її майбутню вартість, і головною опорою рішення стає розрахунок. Тому важливо не лише почути цифру дохідності, а й отримати цифри, з яких вона складається.
Нижче – що варто запросити перед купівлею.
Прогнозну модель дохідності
Перше, що варто запросити, – повний розрахунок від ціни входу до чистого прибутку. На ранньому етапі це особливо важливо: саме тут потенціал зростання вартості найбільший, і саме тут результат інвестора найбільше залежить від цифр, закладених у розрахунок. Відсоток у презентації без такого розрахунку перевірити неможливо.
Різниця між вартістю на вході і на виході – валовий прибуток. Саме його найчастіше подають як «дохідність проєкту», хоча це результат до витрат і податків.
Повний перелік витрат і податків
Між валовим і чистим прибутком стоять:
- податки при купівлі та оформленні права власності
- нотаріальні витрати, переклад, реєстрація
- комісії при продажу
- річний податок на нерухомість за період володіння
- податок на прибуток при виході
- меблювання та підготовка до оренди, якщо їх передбачає сценарій
Кожна з цих статей має бути в моделі окремим рядком. Набір витрат залежить від країни і формату виходу, тому нуль у рядку має бути пояснений. Наприклад, при виході через переуступку до введення об'єкта в експлуатацію частина витрат не виникає.
Порівняння ціни входу з ринком
Ціна входу – база, від якої рахується весь прибуток: що вона вища, то менший потенціал зростання до виходу. Тому варто запросити її порівняння з конкурентним оточенням – об'єктами того самого класу в тій самій локації.
Порівнювати коректно лише порівнянне. Ціна квадратного метра змінюється разом зі стадією будівництва, тому орієнтиром є об'єкти на схожому етапі. Важливо також, що входить у ціну: квартира з меблями і без них – це різні цифри.
Окремо варто уточнити, для якої саме квартири наведена ціна: поверх, вид і площа змінюють її суттєво. Тому модель має бути порахована для конкретної квартири, яку ви розглядаєте.
Обґрунтування ціни виходу
На ранній стадії ціна виходу – прогнозна цифра, від якої залежить прибуток. Тому варто запросити пояснення, на чому вона базується.
У наших моделях прогноз спирається на аналіз конкурентного оточення, динаміку цін у конкретній локації та прогнозоване помірне зростання ринку. Найнаочніша опора – поточні ціни в готових новобудовах поруч: вони показують, скільки покупці вже платять за порівнянне житло.
Що запросити перед купівлею на етапі будівництва
- прогнозну модель дохідності для конкретної квартири
- повний перелік витрат і податків на вході та на виході
- порівняння ціни входу з об'єктами на схожій стадії будівництва
- обґрунтування прогнозної ціни виходу
